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商品房瑕疵交付,开发商应承担何种违约责任?(福建高院案例)

中世律所联盟·天衡联合律师事务所 2017-05-15

作者:吕宜良 黄辰

中世律所联盟·天衡联合律师事务所


按:开发商在交房期限内交付的房屋未完全满足《商品房买卖合同》中约定的交房条件时,买受人能否拒绝接收房屋?而开发商又应当如何承担相应的违约责任?


一、裁判要旨



1、商品房买卖合同中,双方对约定交房期限内出卖人交付未达交房条件的房屋而买受人选择同意接收、并由出卖人向买受人支付违约金的条款,不应认定为无效条款;


2、在双方达成上述约定,且出卖人在交房期限内交付符合法律规定交付条件的房屋的,买受人无权拒绝交房并以此为由主张逾期交房违约金,但出卖人仍应承担瑕疵担保责任;


3、商品房通过勘察、设计、施工、监理及建设单位竣工验收,并经消防验收合格的,即已符合法律规定的交付条件。


二、案情概要



2010年5月29日,黄某与某公司签订了《商品房买卖合同》(以下简称“合同”),约定黄某向某公司购买讼争房屋,交付时间为2011年12月31日。合同第八条约定了房屋的交付条件,包括商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格、相关设施达到设计要求条件以及公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成等。第八条第二款还对某公司在约定交房期限内所交付的商品房不符合上述交房条件的处理方式做出选择性约定,即双方在“1、买受人有权拒绝交接,按逾期交房有出卖人承担违约责任”和“2、买受人同意接受,出卖人支付买受人每天10元违约金”的选项中,选择了后者。合同第九条约定,某公司逾期交房的应当按日向黄某支付已付款万分之三的违约金;合同附件一显示案涉房屋上方设计有烟囱位置。


合同签订后,黄某依约付清购房款。诉争房屋所在工程分别在2011年9月16日和2011年12月14日经竣工验收合格及消防验收合格。2011年12月20日,某公司通知黄某办理交房手续,黄某以房屋无烟囱为由拒绝接收讼争房屋。


后黄某提起诉讼,请求法院判令某公司继续履行建设烟囱的合同义务,并向黄某支付逾期交房违约金(自2012年1月1日起,按每日万分之三的标准计至烟囱建成之日)。


法院观点


一审法院认为:某公司未按附件一在讼争房屋上设置烟囱,违反了合同第八条约定的交付条件,构成违约,应继续履行合同并承担全部费用。同时,因黄某在合同第八条第二款中选择了商品房未达到交付条件时同意接收并由某公司支付每天10元违约金的条款,其诉请某公司承担合同第九条约定的逾期交房责任缺乏依据。法院还以上述违约金过低、显示公平为由,酌情调增至每天50元。法院据此一审判决:1、某公司三个月内设置烟囱并承担相关费用;2、某公司按照每日50元的标准向黄某支付违约金(自2012年1月1日起计至某公司按规划设置烟囱之日止);3、驳回其他诉求。黄某不服一审判决,提起上诉。


二审法院与一审法院观点一致,据此判决:驳回黄某上诉,维持原判。


黄某认为二审判决符合我国法律规定的提起审判监督程序的法定情形,依法向福建省高级人民法院申请再审。黄某在再审申请中提出了合同第八条第二款属无效格式条款的观点。


福建省高院再审认为:


双方系使用经福建省建设厅和福建省工商行政管理局监制的合同示范文本而签订案涉合同,合同第八条第二款对某公司不能在约定期限内达到交付条件的违约责任作出约定,并未排除黄某在接收房屋后继续要求某公司承担房屋瑕疵担保责任的权利,黄某以该条款属格式条款且排除其主要合同权利为由主张该等条款无效,法院不予支持。


双方在合同第八条第二款中选择了第2种方式(买受人接收房屋,出卖人承担违约责任),且案涉房屋已于约定的交房期限前经勘察、设计、施工、监理及建设单位竣工验收合格且通过消防验收,已经符合法律规定的交付条件,黄某不得拒绝接收。因第八条第二款第1种方式(拒绝交房、按逾期交房由出卖人承担违约责任)指向的是合同第九条的约定,而案涉双方当事人并未选择上述第1种方式,黄某主张按合同第九条的约定计算逾期交房违约金的请求不能成立。福建省高院据此裁定:驳回黄某的再审申请。


三、典型意义



1、商品房买卖合同格式条款的认定及效力问题


从省高院的论证过程可知,法院在认定本案中合同第八条第2款的约定是否属于格式条款以及是否有效的问题时,主要审查了合同文本的来源以及是否排除买受人主要权利两个方面内容。


由于合同第八条第2款的约定来源于经福建省建设厅和福建省工商行政管理局监制的合同示范文本,且该条款并未排除买受人在接收房屋后要求出卖人承担房屋瑕疵担保责任的权利,省高院据此认定该条款有效。


在此基础上,省高院亦认可原审法院关于合同第八条第2款中约定的违约金标准显失公平时,当事人可以依据我国《合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定向法院提出违约金调整申请的观点。


2、出卖人交付的房屋不符合交房条件,买受人能否拒绝接收的问题


案涉合同第八条第2款针对出卖人在交房期限内交付不符合交房条件的房屋设定了两种处理方式,即“1、买受人拒绝交房、按逾期交房由出卖人承担违约责任”和“2、买受人接收房屋,出卖人承担违约责任”。


选择第1种方式的,出卖人交付的房屋不符合第八条约定的任一交房条件,买受人可以行使拒绝交房的权利,并有权根据合同第九条约定向出卖人主张逾期交房违约责任。


选择第2种方式的,买受人也并非必须接收房屋,应就出卖人交付的房屋是否符合法定交房条件进行区分:


(1)若出卖人交付的房屋不符合法定交付条件,因法定交付条件属强制性条件,合同双方不能通过约定排除适用,故买受人依法有权拒收。此时,出卖人不得适用第2种方式的约定要求买受人接收,买受人有权援引合同第九条的约定追究出卖人房屋达到法定交房条件前的逾期交房违约责任。

(2)若出卖人能在约定期限内交付符合法定交付条件的房屋,即便尚有其他交房条件未成就,出卖人也应当接收房屋,但有权要求出卖人承担瑕疵担保的违约责任,包括继续履行合同义务及赔偿损失等。


3、法定交房条件的认定问题


房屋通过勘查、设计、施工、监理及建设单位竣工验收、并经消防验收合格的,即符合法律规定的交付条件。


案例来源

(2016)闽民申1690号


作者简介



吕良怡  律师


房地产与建筑工程、并购重组、公司商事、破产清算

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 黄辰  律师助理


房地产 公司商事  破产清算与重整

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